土地增值是什么意思？土地增值测算探讨

引言：“土地增值”作为地价的一部分，在应用成本逼近法评估出让地价，或采用剩余法（增值收益扣减）评估划拨地价中，均涉及土地增值的计算。如何量化在实操中一直是难点。笔者从土地增值内涵入手，结合地价评估中土地增值测算案例，探讨土地增值如何测算。

一、土地增值内涵

根据《城镇土地估价规程》：“土地增值是待估宗地因用途改变或进行土地开发，达到建设用地的某种利用条件而发生的价值增加”。由此可见，土地增值是土地开发利用或土地交易过程中所发生的土地价格的增加值，是土地价格的一部分。土地价格本质内涵是若干年的土地纯收益即地租贴现值的总和，具体包括由土地所有权而产生的绝对地租以及由土地的生产条件好坏而产生的极差地租。我国实施土地所有权和使用权分离制度，土地所有权属于国家所有，对土地使用权人而言，土地增值是级差地租的一部分。

土地增值是客观存在的，它不仅反映在土地交易中，还反映在土地利用中。土地增值的收益是指土地开发利用或土地交易过程中所发生的土地价格增加而产生的收益。在城市土地开发利用过程中，开发利用后土地的价格减去取得土地和开发利用投入产生的总成本即为土地的增值收益。土地交易的过程中由于权属或用途的变更也会产生土地增值收益。

随着城市化进程的推进，社会经济的发展，对土地的需求也日益增加，而土地资源的稀缺性决定了可供开发利用的土地是有限的，因此城市发展也促进了土地增值。

二、土地增值类型

根据土地增值收益的影响因素、形成机理，以及我国经济社会发展情况、土地市场的运行情况及土地管理的政策制度，分析导致或影响土地增值的因素，包括用途改变或进行土地开发、某种利用条件变更等。具体如下：

1、用途改变增值

城市扩张中农用地转为城市建设用地，城市建设用地用途转变均可带来土地增值。比较优势、规模经济、聚集化经济效应等是城市集中化发展的原因。随着工业化和城市化的发展，级差地租必然会呈现全面上涨趋势，由此带动土地价格上涨。

2、土地开发增值

根据地租理论，级差地租形成的条件有三个：一是土地肥力，二是区位，三是开发投入。对于建设用地，土地肥力对价值无影响。即只有区位及开发投入两个因素对建设用地的级差地租存在影响。级差地租与区位高度相关，显而易见，处于城市区位的土地价值与处于传统农区的地价差异明显，城市化进程引起的区位条件改变伴随着土地增值；而区位条件的变化，又与各类土地开发投入密切相关，如城市基础设施及公共服务设施的投入，产业布局等，带动土地增值。

3、利用条件变更增值

城市规划方案调整，旧城改造，城市基础设施建设及公共服务完善，城市产业升级与结构调整及产业布局优化等，直接带动局地土地增值，或辐射带动周边土地增值。

4、城市土地供求关系变化带来的自然增值

城市土地供求关系中，随着城镇建设用地指标的缩减和土地需求的增加，供求关系趋于紧张，由此带来增值。

三、土地增值测算方式

土地增值可依据土地所在区域内，用途等土地使用条件改变或进行土地开发而产生的价值增加额或比例测算，参照类似土地开发项目的土地市场价格与其土地成本价格之间的差额确定。

根据《城镇土地估价规程》，成本逼近法土地价格以取得和开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，加上客观的利润、利息、应交纳的税金和土地增值收益等确定。其基本计算公式为：

土地价格＝土地取得费及相关税费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋土地增值

则土地增值=土地价格-（土地取得费及相关税费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润）

四、土地增值测算案例

基于相关理论基础，结合工作中的实践经验，举例说明测定土地增值。

1、某市公服用地土地增值测算

估价对象位于**市**区，设定用途为公服，二级分类为机关团体用地，位于基准地价IV级地价区。采用成本逼近法测算地价，需测算土地增值。

第一步，确定同类或类似用途的土地价格。因此搜集估价对象所在区域同类或类似用途的交易实例，经市场调查，其所在区近三年成交的公共管理与公共服务用地较少，仅有三宗，平均地面单价为830元/平方米（折合约55万元/亩）：

因市场交易案例较少，且二级分类有所差异，测算土地增值收益数据支撑不足，考虑到基准地价在一定程度上体现了区片地价的平均水平，因此结合基准地价对公服用地的土地市场价格进行分析。根据基准地价手册，公共管理与公共服务用地分为医疗卫生用地、新闻出版用地、教育用地、科研用地、社会福利用地、文化设施用地、体育用地、机关团体用地、公用设施用地、公园与绿地10个类别，估价对象所在区域各用途基准地价如下表所示：

则所在区域公服用地平均地价：

（73.33+67.47+67.47+67.47+64.07+64.07+64.07+57+57+28.6）÷10=61.06（万元/亩）

第二步，对比分析土地成本情况，对政府出让收益进行分析测算。经调查，该区域土地以征收集体土地方式取得较为普遍。因此采用征收集体农用地方式匡算土地取得成本及相关税费、利息、利润等，得出其所在区域土地征收成本约45.47万元/亩：

按土地市场价格扣减成本计算：（55 -45.47）÷55 =17%。

按基准地价公服平均地价扣减成本计算：（61.06-45.47）÷61.06 =26%。

则，土地增值收益占地价的比例约为17%-26%。

综合分析两种方法的特点、应用适宜性等因素，最终土地增值比例取整为地价的20%。

2、特别注意事项

当土地增值是以有限年期的价格与成本价格的差额确定时，不再另行进行年期修正；当土地增值是以无限年期的价格与成本价格的差额确定时，土地增值收益与成本价格一并进行年期修正。

五、结语

以上为作者结合评估实践对土地增值的粗浅思考。《土地管理法实施条例》颁布实行后，集体经营性建设用地可以通过公开招拍挂或者协议的方式入市。地价款的确定是集体经营性建设用地入市交易环节的核心问题之一。目前集体经营性建设用地尚未建立起相应的价格体系。研究土地增值，有利于进一步研究集体经营性建设用地增值收益的优化分配。

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